به گزارش پایگاه خبری تماشاگران امروز/شهرکهای مسکونی ۴۰سال به بالا، از ابتدای دهه۹۰ با تصویب طرح تفصیلی پایتخت، بهعنوان «بافت مسکونی ارزشمند معاصر» شناخته شدند؛ بهطوریکه، در ضوابط ملاک عمل شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی، این شهرکها در پهنهای گنجانده شدند که «افزایش تراکم ساختمانی در قالب تخریب و نوسازی» برای این محلهها ممنوع است. شهرک غرب نمونهای از این مناطق تحت حفاظت ساختمانی است. با این حال، مدیریت شهری اخیرا در یک مصوبه - بدون تأیید شورای عالی شهرسازی بهعنوان مرجع تصویب طرح تفصیلی تهران- طرح ساخت برجهای مسکونی به جای ساختمانهای ۴طبقه فعلی در پیکانشهر را نهایی کرد.
مجوز ساختوساز بلندمرتبه در قالب تخریب و نوسازی اساسی برای یکی از شهرکهای مسکونی قدیمی تهران با سن بیش از چهار دهه در پایتخت صادر شد. شهرک پیکانشهر واقع در منطقه ۲۲ اگرچه بر اساس ضوابط طرح تفصیلی مصوب سال ۱۳۹۱ در پهنه «R۲۳۱ (بافت مسکونی ارزشمند معاصر)» واقع شده و طبق مقررات شهرسازی باید تراکم و سطح اشغال آن در حد فعلی تثبیت شود، موضوع مصوبه کمیسیون ماده ۵ است و بر اساس مجوز جدید، ماشین بکوب و بساز به پشت محلههای چهارطبقه این شهرک رسیده است. بررسی جزئیات مجوز نوسازی شهرک پیکانشهر نشان میدهد این مدل از تخریب و نوسازی میتواند دستکم پنج پیامد داشته باشد و پیشگیری از آنها مستلزم در نظر گرفتن ملاحظات مهمی است که کارشناسان به آن اشاره میکنند.
به گزارش «دنیایاقتصاد»، مجوز تخریب و نوسازی پیکانشهر که چندی پیش صادر شده، در دل خود دو پیام مهم دارد که مورد توجه کارشناسان قرار گرفته است. پیام اول این است که صدور مجوز تخریب و نوسازی پیکانشهر میتواند در آینده به بقیه شهرکهای مسکونی کمارتفاع و ارزشمند با عمر بنای بیش از ۴۰ سال در پایتخت نظیر شهرک غرب واقع در منطقه۲ برسد. ساکنان این شهرک مدتهاست از سیاستگذاران شهری درخواست میکنند برای ابنیه آنها مجوز تخریب و نوسازی با تراکم بیشتر از وضع موجود صادر شود و احتمالا با دریافت خبر مدلی که برای نوسازی پیکانشهر پیشبینی شده، این مطالبه یکی دو دهه اخیر آنها بار دیگر مطرح خواهد شد. پیام دیگر مجوز جدید برای شهرک پیکانشهر میتواند «صدور پایان کار برای طرح تفصیلی پایتخت» باشد. طرح تفصیلی یک سند بالادستی مهم در حوزه شهرسازی است که تاریخ مصرف ندارد و اگرچه بازنگری در دورههای میانمدت در برخی ضوابط آن به تشخیص ضرورت قابل انجام است، اما مادامی که مراحل رسمی بازنگری طی نشود، ضوابط آن مبنای هر نوع صدور مجوز ساختمانی در شهر تهران است. اما با صدور مجوز تخریب و نوسازی پیکانشهر بر عبور از خط قرمزهای طرح تفصیلی درباره این پهنه، اینطور به نظر میرسد که پایان کار سندی که از سال ۹۱ تاکنون به منزله سند اصلی توسعه کالبدی شهر مبنا بوده، صادر شده است.
پیکانشهر یک شهرک مسکونی واقع در منطقه ۲۲ تهران است که با وسعتی معادل ۱/ ۲۲ هکتار در حال حاضر حدود ۱۴۰۰ واحد مسکونی دارد و جمعیتی نزدیک سههزار و ۶۰۰ نفر در آن ساکن هستند. ساختمانهای واقع در این شهرک چهار طبقه است اما جزئیات مجوز طرح نوسازی پیکانشهر که به تصویب کمیسیون ماده۵ رسیده، نشان میدهد در این شهرک قرار است تعدادی برج ۲۵ طبقه با کاربری مسکونی نیز بنا شود. در طرح توجیهی نوسازی پیکانشهر پیشبینی شده که جمعیتپذیری این شهرک به بیش از ۵/ ۳ برابر وضع موجود افزایش پیدا کند و ظرفیت سکونتی برای ۱۴هزار نفر در این شهرک ایجاد شود. این جمعیت قرار است در حدود پنجهزار واحد مسکونی جدید که در آینده در این پهنه ساخته خواهد شد ساکن شود و در بقیه عرصه نیز ساختمانهای کوتاهمرتبه دیگری با کاربری اداری، تجاری، تفریحی و مختلط بنا خواهد شد.
به این ترتیب عمده ساکنان آپارتمانهای چهارطبقه فعلی قرار است در ساختمانهای ۲۵طبقه برجنشین شوند؛ آن هم در منطقهای که همین حالا از آن به عنوان شهر برجها یاد میشود و تعداد واحدهای آن تا دو برابر سقف جمعیتپذیری پیشبینیشده برای این منطقه را پوشش میدهد.
جمعیتپذیری منطقه ۲۲ در اسناد بالادستی حدود ۳۰۰هزار نفر پیشبینی شده بود اما با ساختوسازهای صورتگرفته در حدود دو دهه گذشته، اکنون جمعیتپذیری این منطقه به نزدیک ۶۰۰هزار نفر رسیده است.
فقدان سیاست ضمیمه مسکنسازی
کارشناسان و مدیران شهری درباره ضرورت تسهیل نوسازی شهرک پیکانشهر اتفاق نظر دارند و در طرح توجیهی ضمیمه مجوز کمیسیون ماده ۵ در این خصوص نیز تاکید شده که پیکانشهر یک شهرک ۴۰ساله با ضعف سیستمهای سازهای، زنگزدگی و خوردگی ستونها و فاقد تابآوری در برابر زلزله است و با وضع موجود، ادامه بهرهبرداری از آن به لحاظ ایمنی و صرفه اقتصادی ممکن نیست.
با این حال مجوزی که چهره آتیه پیکانشهر را ترسیم کرده نقاط ضعفی دارد که اگر به شکل فعلی اجرا شود، میتواند پنج پیامد منفی به دنبال داشته باشد. مهمترین این پیامدها تشدید گسل فقیر و غنی در بازار مسکن از طریق بسترسازی برای رواج بیش از پیش ملاکی در پایتخت و به دنبال آن دور شدن بیش از پیش خانه اولیها از دسترسی به مسکن در استطاعت است. در مدل فعلی صدور مجوز ساختمانی در پیکانشهر که تعداد واحدهای مسکونی آن قرار است بیش از ۵/ ۳ برابر شود، عملا سهم مالکان یک واحد در حال حاضر پس از تخریب و نوسازی افزایش پیدا میکند و احتمالا به آنها بیش از یک واحد مسکونی خواهد رسید.
برای درک بهتر این موضوع میتوان به مثالهایی از آنچه در بازار ساختوساز میگذرد اشاره کرد. در تهران اکنون در زمینهایی با مساحت میانگین ۳۰۰ مترمربع، به طور متوسط به جای سه واحد کلنگی قبلی ۱۰ واحد بنا میشود که با توجه به فرمول رایج مشارکت (۴۰-۶۰) سهم سازنده چهار واحد و سهم هر یک از سه مالک قبلی دو واحد خواهد بود. به این ترتیب دارایی ملکی مالکان قدیمی به واسطه تخریب و نوسازی یکباره دوبرابر میشود و با توجه به وضعیت اقتصادی و تبدیل شدن ملک به پناهگاه حفظ ارزش داراییها آن هم بدون اینکه مشمول هر نوع هزینه یا مالیات موثری شود، ملاکان جدید واحدهای مضاعف خود را به جای عرضه به بازار، در مالکیت خود نگه میدارند. به این ترتیب افزایش قابلتوجه تراکم در پیکانشهر نیز سرنوشتی مشابه این مثال را پیدا خواهد کرد.
در ظاهر قرار است تولید مسکن در استطاعت در دستور کار قرار گیرد اما در عمل بخش زیادی از واحدهای جدید به یخچال ملکی پایتخت و مشخصا به یخچال ملکی منطقه۲۲ افزوده خواهد شد و هر اندازه یخچال ملکی بزرگتر شود، دسترسی خانه اولیها به مسکن در استطاعت نیز دشوارتر میشود. اگرچه کمبود زمین در تهران، پییشبینی تراکم ساختمانی مضاعف در تخریب و نوسازی برخی پهنهها را اجتنابناپذیر کرده است اما سیاست ضمیمه این موضوع باید با هدف جلوگیری از انجماد ملکی از طریق هزینهدار کردن نگهداری ملک سرمایهای پیشبینی شود. در غیراین صورت گسل فقیر و غنی در بازار مسکن پایتخت با افزایش جمعیت ملاکان و کوتاه ماندن دست تقاضای مصرفی اصیل از جمله خانه اولیها بزرگتر خواهد شد.
پیامد دومی که در انتظار شهرک پیکانشهر است، کاهش سرانههای خدماتی پایه (سرانههای هفتگانه) از ۷۸/ ۵ مترمربع برای هر شهروند به ۲/ ۲ مترمربع است. هرچند در این طرح برای توسعه فضای سبز بین بلوکها پیشبینیهایی صورت گرفته است اما دسترسی به سایر خدمات پایه محدودتر خواهد شد؛ بهویژه با توجه به اینکه در تجربه توسعه منطقه ۲۲ نیز با گذشت ۲۰ سال از شروع ساختوسازهای مسکونی بلندمرتبه در آن، هنوز مسئله تأمین سرانهها حلنشده باقی مانده و بعید است همپای ساختوساز مسکونی، ساختوساز موردنیاز با سایر کاربریها نیز پیشرفت کند. سومین پیامد ناظر بر وضعیت ترافیک در معابر واقع در منطقه۲۲ است. این موضوع همین حالا و بدون اینکه جمعیت ساکن در پیکانشهر سه تا چهار برابر شود، یک مسئله جدی است کما اینکه در یکی از گزارشهای رسمی شورای عالی شهرسازی و معماری در سال ۹۸ نیز به صراحت اشاره شده که کیفیت زیست شهری در این منطقه به دلیل چالشهای ترافیکی و نبود دسترسی کافی به حملونقل عمومی کاهش یافته است. پس از آن مسئله جمعیتپذیری برجسته میشود. به هر روی اعطای تراکم اضافه در این شهرک منجر به تغییر بنیادی در جمعیتپذیری این شهرک خواهد شد و این موضوع به صراحت در مجوز مذکور گنجانده شده است.
در نهایت پنجمین پیامد مدلی که مدیریت شهری در نوسازی پیکانشهر دنبال میکند، لطمه به اعتبار مراجع و اسناد بالادستی است. مصوبه کمیسیون ماده ۵ درباره جزئیات نحوه تخریب و نوسازی پیکانشهر با مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری در این خصوص که در سال ۹۸ گنجانده شده مغایرت دارد و این موضوع حتی به مکاتبه دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری با شهردار تهران منجر شده است. فرزانه صادقمالواجرد در این نامه به علیرضا زاکانی یادآوری کرده که حداکثر تراکم ساختمانی مجاز در مجتمع مسکونی پیکانشهر ۲۰۰درصد است و تراکم بیش از این با مصوبات شورای عالی شهرسازی مغایرت اساسی دارد. در این نامه تاکید شده که شهرداری تهران مصوبه کمیسیون ماده ۵ را به شورای عالی شهرسازی و معماری ارسال و تا دریافت نظر این شورا در این خصوص، از هرگونه اقدام اجرایی خودداری کند. عبور از خط قرمز و محدودیتهای شورای عالی شهرسازی و معماری توسط کمیسیون ماده ۵ به شکل افزایش میانگین تراکم در پیکانشهر به ۲۴۷درصد و نیز صدور مجوز برجسازی در این پهنه موجب میشود نهتنها مدیران شهری بلکه حتی بساز و بفروشها حس کنند مرجع عالی تصمیمگیری برای شهرسازی در شهرها که منافع عمومی را به منفعت خصوصی اشخاص ترجیح میدهد، اعتبار خود را از دست داده است و این موضوع عواقب نامطلوبی به دنبال خواهد داشت.